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民泊ビジネス最前線 - 旅館業許可は民泊ビジネスサポートセンターへ

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民泊ビジネス最前線

大阪市特区民泊(外国人滞在施設)の滞在日数が2泊3日以上に緩和

公開日:2017年01月02日(月)

これまで大阪市の特区民泊事業(国家戦略特区域外国人滞在施設経営事業)については、最低滞在日数が7日以上となっていたため、平成28年12月28日現在認定を受けた施設はわずか8施設にとどまっています。大阪市内での民泊施設への外国人の平均宿泊日数は2泊から3泊であり、6泊以上の宿泊客はほとんどいないからです。

しかし12月議会での条例改正により、大阪市域内では平成29年1月1日より2泊3日以上での営業が可能になりました。これにより特定認定の申請が急増することが予想され、大阪市保健所では20人の体制で申請を受け付けることにしています。

これにより、同法的に民泊を経営するためには、旅館業の営業許可(簡易宿所)を受けるか、特区民泊の認定を受けるかを選択することができるようになります。

大手の旅行サイトへの掲載は、いまのところ旅館業許可の取得が求められ、特区民泊での掲載を認めていないところが多いようです。「旅館・ホテル」と思って予約したら、実際は「外国人滞在施設」だったということになれば、信用問題になるからでしょう。

大手旅行サイトに掲載すると、一般のホテル並みのサービスが求められるかわりに宿泊単価も予約件数も大きく跳ね上がると言われています。

旅館業の営業許可(簡易宿所)を受けるか、特区民泊の認定を受けるか?旅館業の営業許可(簡易宿所)は帳場(フロント)を設置する方法か、設置しない方法か?民泊経営を行う事業者にとって最適な選択が求められています。

大阪市が条例改正案 33㎡未満は玄関帳場不要に

公開日:2016年09月16日(金)

大阪市は、9月・10月市議会に提出する旅館業法施行条例改正案を決めた。

 それによると、客室延べ面積が33㎡未満の簡易宿所については、玄関帳場を設置しない場合も旅館業法の営業許可を認める方針だ。

 ただし玄関帳場を設置しない場合は、旅館業法に基づく構造基準5項目、旅館業法に基づかない措置基準6項目、合計11項目の要件を満たす必要がある。旅館業法に基づかない措置基準6項目は、経済特区において認定される民泊とほぼ同じ基準となる。

 33㎡以上の場合は引き続き玄関帳場の設置が義務付けられる。

玄関帳場設置か未設置か事業者が選択

 33㎡未満の簡易宿所の場合、民泊事業者にとっては、①玄関帳場の設置、②玄関帳場を設けず、11項目の要件を満たすという二つの選択肢ができることになる。運用する物件に応じて、玄関帳場を設置するかどうかの見極めが必要となる。11項目の要件の中にはハードルの高い項目もあるので、比較的容易に玄関帳場の設置が可能な場合は設置し、できない場合には11項目の要件を満たすという二段構えの「作戦」が合理的だろう。

 ただしこの改正を踏まえて玄関帳場の設置基準もより厳しくなるなる可能性もあるので注意が必要だろう。11項目の要件との均衡を考えると、「従業員が常駐し、顧客の入退出をチェックする」という玄関帳場本来の機能が求められるかも知れない。仮にそうなると一戸建ての物件で「1階はオーナーの住居スペース、2階以上が簡易宿所(ゲストハウス)」という運用様式の場合は玄関帳場を設けた方が合理的だが、「マンション1室」というような場合は、玄関帳場の設置ではなく11項目の要件を満たすしか方法がなくなるだろう。

旅館業法に基づく構造基準

  1. ①管理事務所の設置

宿泊者と面談し、緊急時に対応するために近接した場所に設置することが必要となる。

  1. ②ビデオカメラの設置

宿泊者の出入りを確認するためのものを設置することが必要となる。

  1. ③出入り口、窓の施錠
  2. ④電話機その他の機器

宿泊者と迅速に連絡を取るために設置が必要となる。

  1. ⑤苦情窓口連絡先、旅館業施設であることの表示義務

トラブル発生時に近隣住民がすぐに連絡が取れ、宿泊者が容易に施設を探せるようにするための措置。

旅館業法に基づかない措置基準

  1. ①事前説明会の開催
  2. ②宿泊客への注意事項の説明及び文書の備え付け
  3. ③宿泊客には迷惑行為の中止を求めること
  4. ④苦情窓口の設置
  5. ⑤マニュアルの作成
  6. ⑥簡易宿所であることの表示

特区民泊か簡易宿所か 取得・運営の難易度と顧客獲得がポイント

大阪市では、すでに可決されている特区民泊条例を10月から施行する方針だ。いよいよ大阪市内でも特区民泊の認定が可能となる。現状では宿泊日数の最低基準が6泊7日以上なので、施行されても認定を取得する事業者は少数だろう。しかし政府は最低基準を2泊3日以上に緩和する方針だ。それに合わせて大阪市の特区民泊条例が改正されると、認定を取得する事業者は急増するだろう。そうなると、民泊事業者としては、改正された簡易宿所での旅館業法に基づく営業許可を取得するのか、特区民泊の認定を取得するのかの選択となる。

選択の基準は、取得・運営の難易度と顧客獲得がポイントとなるのではないか?

私の考えでは、取得・運営の難易度では、玄関帳場を設置して簡易宿所の許可を取得する方法が、一番初期費用が抑えられ、運営上の手間暇や経費も少なくてすむ。ただしそれは現行の玄関帳場の設置基準を前提のことで、ここがより厳しくなると違ってくる。ただし、面積が100㎡以上の場合は建築基準法上の「用途変更」の不要な特区民泊が断然有利だ。

顧客獲得の面、営業面では簡易宿所に軍配が上がるだろう。

第一に、宿泊日数に制限がない。特区民泊は緩和されても2泊以上だ。

第二に、「簡易宿所」と「外国人等滞在施設」では、外国人の旅行客にとっては同じでも、日本人顧客の獲得も視野に入れると印象はかなり違ったものかも知れない。許可・認定を受けると、「じゃらん」や「楽天トラベル」等大手旅行サイトへの登録も可能になる。その場合、同じ条件なら「簡易宿所(ゲストハウス)を選ぶ顧客がやはり多いのではないだろうか?

第三に、宿泊客にとってはその施設の安全性が一番気がかりだ。消防法上はどちらも「ホテル・旅館」の位置付けとなる。しかし建築基準法上は、簡易宿所は「ホテル・旅館」だが、特区民泊は「住宅」のままだ。基準は当然、住宅よりホテル・旅館が厳しい。厳しいといいうことはより安全ということだ。また100㎡を超える大規模な建物が「違法建築物」のまま事実上ホテル・旅館に転用されてしまう可能性もある。建築基準法上の「用途変更」の届出が不要だからチェックされる機会がないのだ。

こうして考えると、100㎡以上の物件は「特区民泊」、100㎡未満の物件は「簡易宿所」の許可取得を基本に考えることが一番合理的かも知れない。

新しいサポートビジネスの必要性

「特区民泊」でも「簡易宿所」でも、管理事務所の設置や苦情窓口の運営、事前説明会の開催など、単独の事業者では実践困難なものが多い。今後は民泊事業者からこれらを一括して請け負う新しいサポートビジネスも必要となって来るだろう。

大阪での民泊は西成区が狙い目?

公開日:2016年08月28日(日)

いま受任している民泊の旅館業許可案件の半数以上が西成区の物件だ。西成区というと、「マイナスイメージ」を持つ人が多いが、訪日外国人向けの民泊ビジネスを行う上では、まさに「宝の山」ではないだろうか?

第一に、訪日観光客が集中する難波・心斎橋エリアに近接している。「爆買い」の中国人観光客にとっては、宿舎まで重い荷物を運ぶわけだから、地下鉄で一駅、二駅の近距離にある西成区は大変便利である。

第二に、関空へのアクセスも大変良い。南海線で行けば、直通・乗換なしで関空まで行けるのである。

第三に、不動産価格が周辺地域に比して割安であり、手頃な空き家・空き室が多数存在する。

西成と聞くと、「危険地帯」と思うかも知れないが、実際はそうではない。

犯件数の発生率について市内各区のランキングを見ると、西成区24区中6位~8位程度であり、中央区、北区、浪速区、西区、天王寺区等の方が犯罪発生率は高い。街頭犯罪件数も7位から10位程度であり、中央区、北区、浪速区、西区、天王寺区、住吉区、住之江区、平野区等の方が西成区よりも犯罪発生率は高く、決して西成区が突出して危険な地域とは言えない。何より諸外国に比べると、日本の治安の良さは突出している。

民泊ビジネスをお考えの方はぜひ一度検討してみたらどうだろうか?

「民泊全面解禁」は虚偽報道 閣議決定のホントの中身はこれだ!

公開日:2016年08月23日(火)

新聞や雑誌で、6月2日付けの「閣議決定」や、6月20日付の「民泊サービス」のあり方に関する検討会の「「民泊サービス」のあり方に関する検討会最終報告書(以下最終報告書)」をもって「民泊が全面解禁」されたと誤解させる報道が相次いでいるが、全くの虚偽報道だ。

今回「自由化」されたのは、あくまで「一定の要件」の範囲内で、住宅を有償かつ反復継続して利用者に利用させるものである。

そしてこの「一定の要件」は、「180日以下の範囲内で適切な日数を設定する」ことになっており、「諸外国の例も参考にしつつ、既存のホテル・旅館との競争条件にも留意する」ことになっている。(最終報告書)

諸外国の例は、イギリスでは年間90泊以内、オランダのアムステルダムでは年間60泊以内だそうだ。かつ、「既存のホテル・旅館との競争条件にも留意する」ことになっているから、60泊や30泊以内に法定される可能性もある。

サブリース契約等で民泊をビジネスとして行っている人ならご承知のことだが、稼働日数が180日以下なら、運営事業者に運営を委託した場合にはほとんどの場合、採算は取れない。自分で全て運営する場合でも困難だろう。

そして「一定の条件」、つまり180日を超えて、採算が合うように実施する為には「旅館業法に基づく営業許可が必要」(最終報告書)なのだ。

つまり今回の閣議決定の本当の結論は、「ビジネスとして民泊を実施したいのなら、きちんと旅館業法の営業許可を取得して行って下さいよ」ということなのだ。これは至極当然のことだろう。

また、「民泊全面解禁」と言っても、勝手気ままに実施できるわけではない。以下のような規制の下に置かれることも忘れてはならない。趣味やサイドビジネスで行う場合でも、お金を徴収して他人を宿泊させる訳だから、宿泊客客にも周辺住民にも大きな責任があることは当然だ。

  1. 1.住宅提供者は、住宅を提供して民泊を実施するに当たり行政庁への届出を行う。「家主不在型」の民泊については、住宅提供者が管理者に管理を委託すること。
  2. 2.利用者名簿の作成・備付け(本人確認・外国人利用者の場合は旅券の写しの保存等を含む。)。
  3. 3.最低限の衛生管理措置、簡易宿所営業並みの宿泊者一人当たりの面積基(3.3m²以上)の遵守。
  4. 4.利用者に対する注意事項の説明。
  5. 5.住宅の見やすい場所への標識掲示。
  6. 6.苦情への対応。
  7. 7.当該住戸についての法令・契約・管理規約違反の不存在の確認。
  8. 8.無登録の仲介事業者の利用の禁止。
  9. 9.法令違反が疑われる場合や感染症の発生時等、必要と認められる場合の行政庁による報告徴収・立入検査。

 又、違法な民泊(日数制限に違反した民泊等)を提供した場合の業務の停止命令等の処分や罰則が設けられることになっています。

民泊新制度、骨格固まる 新法は国交省・厚労省の共管(住宅新報社ニュース2016年6月10日より)

公開日:2016年07月25日(月)

厚生労働省と観光庁はこのほど、新法に基づく民泊の新制度の骨格を固めた。6月2日に閣議決定された規制改革実施計画に沿った内容で、6月10日に開催された両省庁共催の「民泊サービスのあり方に関する検討会」で示した。

新法は、国土交通省と厚労省の共管とする方向。6月20日に再度会合を開き、6月中に最終報告をまとめる。ただ、「年間180日以下の範囲内」で設定する具体的な年間提供日数の上限については、各方面で意見が割れているため最終報告に盛り込まない方向。報告後、法案作成の過程で与党との調整により決める。

この日の会合では、空き家活用の是非や提供日数の上限など、ここまで詰めてきた制度案に対しての異論が複数の委員から出された。会合を10回以上重ねてもなお、背負う業界や立場の違いに即して意見の隔たりがあることが浮き彫りになった。

無許可「民泊」撲滅を 旅館ホテル業者800人が集会(『朝日新聞デジタル』2016年6月8日より)

公開日:2016年07月25日(月)

空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」について、旅館業法の許可なしで営業する違法民泊の撲滅を訴える集会が8日、東京都内であった。許可業者で作る全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会(全旅連)が初めて開いた。

民泊について政府は訪日観光客増加に対応するため、年間営業日数に上限を設けた上で、審査が簡単な「届け出・登録制」に緩和する新法を検討している。

北原茂樹・全旅連会長は「1日でも客の命を預かる仕事。手続きを経るのは当たり前」と強調。民泊新法で認める年間営業日数は30日にすべきだと主張した。

自民党生活衛生議員連盟会長の伊吹文明・元衆院議長が登壇し、地元の京都市の実態調査では無届けの民泊が9割を占めていたと報告。「規制緩和以前に、現状の違法民泊を放置していることが問題。」と指摘した。

無許可「民泊」で1億5千万円荒稼ぎか 京都府警、3人を書類送検(『産経West』2015.12.16より)

公開日:2016年07月21日(木)

京都市の賃貸マンションで空き部屋を市に無許可で貸し出す「民泊」を繰り返していた事件で、京都府警は16日、旅館業法違反の疑いで、東京都千代田区の旅行会社の常勤顧問(52)▽山形市にある旅館代行業者役員(48)▽京都市伏見区のマンション管理会社社員(43)-の3人を書類送検した。府警によると、常勤顧問は「宿泊料金はもらっていない」と否認。残る2人は容疑を認めている。

常勤顧問らの書類送検容疑は、7月25日から10月2日ごろまでの9泊分について、京都市右京区の賃貸マンションで、44室のうち36室を客室として使用し、市に無許可で観光客約350人を有料で宿泊させ、旅館業を営んだとしている。

管理会社社員は5月2日から5月25日ごろまでの間、このマンションに6人を有料で宿泊させ、無許可で旅館業を営んだとしている。1室あたり1泊約8千円~約2万2千円の宿泊料金で旅行者を受け入れていた。

同社は、賃貸契約の入居者が集まらず、ショールームとして借り上げた一室を宿泊先として転用。旅行仲介サイトに広告を掲載し、宿泊客を募っていたという。平成26年6月ごろから、京都市内や大阪市内の別のマンションでも宿泊客約3千組を受け付け、約1億5千万円を売り上げていたとみられる。

民泊を無許可で営業、容疑の女ら3人を書類送検 大阪(『朝日新聞デジタル』2016年4月26日より)

公開日:2016年07月21日(木)

外国人観光客向けにマンションなどで無許可の「民泊」を営んだとして、大阪府警は26日、いずれも大阪市生野区の韓国籍の飲食業の女(71)、中国籍のレンタルビデオ店経営の夫(37)と韓国籍の妻(55)を、旅館業法違反(無許可営業)の疑いで書類送検し、発表した。「金もうけのためにやった」と全員、容疑を認めているという。

外事課によると、女は昨年1月~今年2月に自ら借りた生野区のマンションなど3カ所で、夫婦は昨年6月~今年2月に一戸建ての自宅など2カ所で、大阪市から旅館業の許可を受けずに韓国人観光客らを有料で宿泊させた疑いがある。

いずれも主にインターネットの民泊サイトで予約を受け付け、1人2千~3千円で宿泊させたという。府警は、女は約450組から約840万円、夫婦は約300組から約450万円を売り上げたとみている。

京都市、「民泊110番」開設へ 通報→現場調査(『朝日新聞デジタル』2016年5月25日より)

公開日:2016年07月21日(木)

空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」をめぐる違法行為や近隣トラブルを防ぐため、京都市は市民からの通報を受ける専用窓口「民泊110番」を開設する。25日の市議会で門川大作市長が「悪質な事業者は断じて容認できない。市民からの情報を1カ所で受ける窓口を設ける」と答弁した。自治体が通報窓口を設けるのは異例という。

市は6月にも専用の電話番号とメールアドレスを用意する。大きな荷物を持った外国人が連日のように出入りし、騒音がひどいといった通報を受けると、市職員が現場に出向いて状況を調べ、宿泊施設を提供する個人や事業者に事情を聴くなどする。旅館業法上の許可がない違法なケースが見つかった場合、営業を中止させる。悪質なケースは刑事告発も視野に入れる。

市が今月まとめた調査では、インターネットの民泊仲介サイトに登録された施設が市内に約2700件あり、違法の疑いが強い施設が最大で9割に上ることが明らかになっている。

仲介サイトでは施設提供者の多くが詳細な住所を明かさず、宿泊者にメールで伝えるなどの方式をとる。そのため行政による実態把握が難しく、改善を指導できないことが自治体で問題となっている。(波多野陽)