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民泊をめぐる動き - 旅館業許可は民泊ビジネスサポートセンターへ

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民泊をめぐる動き

民泊新法の届出で、後見等登記事項証明書が不要になりました。

公開日:2019年10月14日(月)

9月14日から住宅宿泊事業法(民泊新法)施行規則等が改正され、いままで届出に必要な添付書類であった、「成年被後見人に該当しない旨の後見等登記事項証明書及びその旨を証明した市町村の長の証明書」は不要となりました。
これは、「成年被後見人等の権利の制限に係る措置の適正化等を図るための関係法律の整備に関する法律」が制定され、成年被後見人又は被保佐人であることを理由として一律に欠格として扱うのではなく、心身の故障により住宅宿泊事業を適正に営むことができない者等に該当するかを個別に審査することになったことによるものです。
 大阪市では、大阪市に本籍地をおいている人の「後見の登記の通知を受けていない」こと「破産宣告または破産手続開始決定の通知を受けていない」ことの2項目についての証明書を1項目につき300円で発行してきました。
 今後は、法務局で発行される「成年被後見人に該当しない旨の後見等登記事項証明書」は不要となり、本籍地のある市町村長が発行する「破産宣告または破産手続開始決定の通知を受けていない」ことの証明書のみが必要になるということになります。
 僅かですが、民泊新法届出の負担が軽減されることとなります。
 その結果、外国人に求めている「宣誓証書」についても、「破産宣告または破産手続開始決定の通知を受けていない」ことのみを宣誓すればいいこととなります。

大阪府旅館業・民泊補助金活用して光回線Wi-Fiを導入 コストが激減

公開日:2019年07月13日(土)

岡行政書士事務所では、大阪府の旅館業・特区民泊補助金を活用して、光回線Wi-Fi設置事業を進めることを決定しました。
大阪府の補助金は、ホテル、旅館、簡易宿所用の補助金と特区民泊用の補助金の2種類があります。
ホテル、旅館、簡易宿所用の補助金は、館内及び客室内におけるWi-Fi整備、キャッシュレス決済端末の導入、宿泊予約システムの整備等に使え、補助率は2分の1、補助金額は最高200万円です。
又、特区民泊用の補助金は、消防防火設備の整備(自動火災報知設備、誘導灯、スプリンクラー設備)や居室内におけるWi-Fi整備に使え、補助率は2分の1、補助金額は最高40万円です。
ホテル、旅館、簡易宿所用の補助金と特区民泊用の補助金は併用が可能です。
一棟のマンションで、旅館業と特区民泊の両方の許可を受けている場合は、旅館業の補助金で、館内及び旅館業を取得いている客室内におけるWi-Fi整備を行い、特区民泊の補助金で特区民泊の認定を受けている部屋の居室内におけるWi-Fi整備を行うという使い方が可能です。
今回提携する株式会社ウェバートン様の提供する機器を利用した場合のシミュレーションは以下の通りです。

1年間のコスト
現在ポケットWi-Fi10台利用 レンタル料金    44万4千円  固定費0円                  合計 44万4千円
光回線Wi-Fiの導入      ランニングコスト  10万円    導入費50万円(費用100万円-補助金50万円)  合計 60万円

2年間のコスト
現在ポケットWi-Fi10台利用 レンタル料金    88万8千円  固定費0円                  合計 88万8千円
光回線Wi-Fiの導入      ランニングコスト  20万円    導入費50万円(費用100万円-補助金50万円)  合計 70万円
                                 
                                                                            
3年間のコスト
現在ポケットWi-Fi10台利用 レンタル料金    133万2千円  固定費0円                  合計 133万2千円
光回線Wi-Fiの導入      ランニングコスト  30万円    導入費50万円(費用100万円-補助金50万円)  合計 80万円

2年間のコストでは、18万8千円、3年間のコストでは53万2千円もの節約になり、通信の安定性も大きく違ってきます。

岡行政書士事務所では、補助金申請の代行業務を獲得補助金の10%、完全成功報酬制で実施しています。
是非お気軽にお問い合わせ下さい。

ホテル客室数の増加に民泊はどう対抗?

公開日:2019年07月04日(木)

民泊のライバルは何と言ってもホテル、旅館だろう。
CBRE日本法人の調査(https://min-paku.biz/news/cbre-hotel-report-201906.html)の調査によれば、2019年から2021年までに開業予定のホテルの客室数は、主要9都市(札幌、仙台、東京、名古屋、京都、大阪、広島、福岡、那覇)で2018年末時点の既存ストックの24%にあたる8万室が増加し、予測される宿泊需要から2021年に必要となる客室数を推計すると、必要客室数と予想ストックの差は、大阪で21,000室にものぼると言う。これは主要9都市の中で最大だ。
実際供給過多により民泊の宿泊単価は低下してきているようだ。一方賃料は下がるどころか上昇気味であるため、サブリースにより民泊経営を行っているところでは経営環境は悪化してきていると言えるだろう。
 ホテル・旅館ではなく民泊を選ぶのは、第一に価格が安いから。しかし、増加しているホテルは殆どが客単価の安いリーズナブルなホテルです。よって価格の安さのみを追求していくと、競争優位性は低下せざるを得ないでしょう。
 これに対応するには、価格も含めて、何故訪日外国人がホテル・旅館ではなく民泊を選ぶのか、そのホテル・旅館にはない、優位性に一層磨きをかけていくことに尽きるのではないだろうか?

一棟マンションで民泊部屋数を増やす方法

公開日:2019年07月03日(水)

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一棟マンションの中の数室で民泊の運営を行っているときに、他の部屋が空き部屋となり、民泊数を増やす場合、特区民泊と旅館業では申請の方法が違います。
 特区民泊の場合は事前に変更認定申請を行います。
 同一規格の居室を追加する場合は、現地調査も行われず、申請手数料は2500円で済みます。それ以外の場合は、現地調査も行われ、申請手数料は10500円になります。
 旅館業の場合は、少し複雑です。
 先ず、「旅館業施設の改修工事計画届出」を行い、その計画が承認されて以後、「変更届」を提出します。
 但し、客室面積が2倍以上増加する場合は、旅館業施設の改修工事計画届出ではなく、最初から建築計画届出を行い、その承認後に営業許可申請を行うことになります。つまり一から申請が必要となり、周辺説明を行う必要がある場合は、それも必要です。
 一から申請する場合は、費用も時間もかかり、できることなら「旅館業施設の改修工事計画届出」、「変更届」を行うことがベストです。
 ではどうすれば良いのか?
 客室面積が2倍以上増加しないように、一度の追加申請部屋数を調整すればいいいのです。例えば最初に4室⇒7室に増加する「届出」を行い、それが済めば、7室⇒10室に増加する「届出」を行うのです。
 そうすれば、4室⇒10室が2回の「届出」で可能なのです。
 この裏技、ここだけの秘密です。(笑い)

3点ユニットバス 簡易宿所は要注意

公開日:2019年07月03日(水)

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大阪市では、マンションの1室で簡易宿所(旅館業)の営業許可を取得する場合、以前はいわゆる3点ユニットバスが設置された部屋はダメでした。
簡易宿所は、「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいう。」(旅館業法2条)と規定されているので、一人がトイレを使用していると、他の人が風呂に入れない「3点ユニットバス」は、「多数人で共用する構造及び設備」にはならないという理屈だったのです。
 その後、大阪市は運用でその解釈を「緩和」し、3点ユニットバスが設置された部屋でも簡易宿所の許可が取得できるようになったのです。
 ところが最近、客室6室、定員12名で簡易宿所の許可申請をしたところ、保健所から「待った」がかかりました。突然、「定数10名を超える場合は、緩和措置はとれないので、3点ユニットバスでは許可は下りない」との連絡があったのです。
 どうも「定数10名を超える場合」との規定は、市内部の「申し合わせ」程度のもので、外部に公表はしてなかったようです。公表していないものは本来「強制力」はないはずです。
 しかしながら、3点ユニットバスが「多数人で共用する構造及び設備にはならない」というのは、どう考えても突き崩すことのできる根拠はなさそうで、大阪市の内部規定があったとしても、これ以上の追及は難しそうです。
 ならば考えられる対策としては、簡易宿所ではなくホテル・旅館として申請すれば、「多数人で共用する構造及び設備」は関係が無いので、3点ユニットバスでも大丈夫です。
 又、簡易宿所でも定数を10人以下に抑えれば、大丈夫です。一棟のマンション等で申請する場合は、定数10人以下の複数の旅館業施設として申請すれば、合計が10名超えていても「多数人で共用する構造及び設備」の規制を免れることも可能です。
 この説明で分かりましたか?
 中々複雑な問題ですので、3点ユニットバス付きのワンルームマンションでの旅館業許可取得をお考えの方は、具体的にご相談下さい。

 

簡易宿泊所内5室で「家主同居型」民泊新法の「届出番号」が取得できました。

公開日:2019年07月03日(水)

 入居者の高齢化によって、西成区の簡易宿泊所(所謂ドヤ)でも空き室が目立つようになりました。
 相談を受けた物件は、以前旅館業許可を取得していましたが、どういうわけか許可を返上してしまっていたのです。
 もう一度旅館業許可を取得しようと思うと、ネックになるのは消防設備。消防法は所謂遡及効果が無いために、直近の法令に合わせる必要があるのです。そうすると、送水管の圧力が規定に足りず、工事費に数百万円も必要であることが分かりました。
 そこで、目を付けたのは、民泊新法の「家主同居型」です。
 住宅宿泊事業法では、「家主同居型」で宿泊者の泊まる部屋数が5室までの場合、消防法の上では一般住宅と同じ扱いとなり、ホテル・旅館並みの消防設備の設置が免除されるのです。
 しかし、大きな問題になったのが、「家主同居型」の定義です。
 厚生労働省は「届出住宅」内に家主の生活の本拠があれば「家主同居型」になるという解釈であるのに対して、国土交通省は、「届出住宅」内の個々の「住戸」に家主が生活の本拠を置いていることを求めているのです。
 「住戸」に家主が生活の本拠を置いている状態とは、今回の簡易宿泊所の場合なら、僅か2坪程度の広さの部屋に家主と宿泊客が一緒に寝ている状態を指すのです。こんなことは全く有り得ません。
 保健所との交渉の結果、保健所はあくまで厚生労働省管轄なので、無事届出が受理され、住宅宿泊事業が実施できる運びとなりました。
 消防庁の通達では、住宅宿泊事業法の「家主同居型」と同じ内容なら、旅館業の場合でもホテル・旅館並みの消防設備は不要となっています。
 次は、旅館業の許可取得に挑戦です。消防署が適合通知書を出すかどうか?勝負所です。

消防設備工事不要で旅館業・特区民泊許認可が取得できる方法とは?

公開日:2019年05月14日(火)

住宅宿泊事業法に基づく届出住宅は、消防法令の上では旅館、ホテル、宿泊所その他に分類され、ホテル・旅館並みの消防設備工事が必要となります。その為の工事が高額になり、年間180日の規制の下では採算が合わず、断念される方も多いのが現状です。

しかしながら、「住宅に人を宿泊させる間、届出者が不在とならない旨」の届出が行われ、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下となるときは、住宅や寄宿舎、下宿又は共同住宅として取り扱われ(消防予330号『消防庁予防課長通知』)、ホテル・旅館並みの消防設備工事は不要となります。

私も最近この通知を読み直して気づいたのですが、この『330号通知』には、「第2その他」があって、そこでは、「届出住宅以外の防火対象物において、旅館業法に基づく許可を受けた営業が行われる場合などであって、届出住宅と同様の利用形態となることが確認できるときは、上記第1を準用して用途を判定すること。」と書かれているではありませんか!

つまり、旅館業や特区民泊であっても、宿泊室の床面積が50㎡以下である図面や、「住宅に人を宿泊させる間、届出者が不在とならない旨」が確認できる書類を提出すれば、ホテル・旅館並みの消防設備工事無しに旅館業や特区民泊の許認可を得ることができるということです。

例えば、届出者(申請者)が居住している2世帯住宅や学生寮等であれば、民泊新法だけでなく、旅館業や特区民泊の許可を得て、180日の制限も無く運営できるということです。

この制度を使えば、合法民泊のハードルがぐっと下がることは明らかではないでしょうか?興味をお持ちの方はぜひご相談下さい。

大阪市特区民泊 住民説明会を義務付け?

公開日:2019年03月03日(日)

大阪市は改定した「ガイドライン」において、事業者に対して事実上「周辺説明会」の開催を義務付ける内容の記述変更を行っています。

平成30年12月版の「ガイドライン」15㌻には「戸別訪問を行う場合は、施設の周辺地域の住民等と対面できなければ、説明資料をポス ティングすることにより、別途の戸別訪問は不要となりますが、問合せ等には適切に対応 する必要があります。 これら問合せについては、施設の周辺地域の住民等の求める方法(説明会開催、訪問等) により対応する必要があります。」と記載されていますが、新しく加わったのは、このうち「これら問合せについては、施設の周辺地域の住民等の求める方法(説明会開催、訪問等) により対応する必要があります。というくだりです。

しかし、大阪市の要綱第7条の「 特定認定を受けようとする者は、令第12条第7号で定める施設の周辺地域の 住民に対し適切な説明を行うにあたり、説明会の開催又は戸別訪問により次の各号に掲 げる事項を記載した書面を使用しなければならない。」との規定そのものは改定されていません。

よってこれは、行政手続法上の「行政指導」であって、事業者が拘束されるものではないということができます。

行政手続法は第32条で「行政指導にあっては、行政指導に携わる者は、(中略)行政指導の内容があくまでも相手方の任意の協力によってのみ実現されるものであることに留意しなければならない。」と規定し、第二項ではハッキリ「行政指導に従わなかったことを理由として、不利益な取扱いをしてはならない。」とまで規定しています。

つまり、仮に住民等が説明会の開催を要望しても、それに応えなくても認定には影響しないということです。

しかしながら合法民泊の「法的要件」ではなく、同法民泊をビジネスとして成功させるという観点で考えた場合、町内会や周辺住民と良好な関係を築くことは不可欠です。

岡行政書士事務所では、周辺説明も基本料金の範囲で対応し、周辺説明会にも参加しています。

そこで感じることは、キッチリ事前に町内会や周辺住民に挨拶と説明を行って、説明会を求められた場合には誠意をもって応じることが、トラブルをできる限り回避し、持続的に合法民泊を運営して行く上でも有効だということです。

岡行政書士事務所では依頼者と相談し、できる限り町会に中に入って頂き、事前に「要望書」「質問書」等を集約して頂いて、当日はそれに事業者と運営代行業者が回答するという形で説明会を運営するようにしています。

経験上どの町会でも至極当然の要望をお出しになり(中には例外もありますが)、事業者にとっても少し努力すればやれることが殆どです。

最初は意見の相違があっても最後は握手で終わる場合も少なくありません。

住民説明会は「法的要件」ではありませんが、合法民泊を成功させ一つのステップとして取り組んだらどうでしょうか?

事業者や代行事業者にとっては経験も少なく、「何を求められるか分からない」「厳しい言葉を浴びせられるのでは?」と不安も多いでしょうが、岡行政書士事務所ができる限りのフォローは行うので、是非、地域住民の意向には応えて頂くことをお勧めします。

 

 

木造三階建で旅館業許可や特区民泊認定を受けることはできるか?

公開日:2019年01月11日(金)

いまの建築基準法では、3階以上の階をホテル、旅館の用途として利用する場合は、耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないことになっています。(27条)また、特区民泊の場合も国土交通省の通達で、耐火構造物以外の場合は、3日から6日までの日数で宿泊する場合は「3階以上の階に、滞在者が利用する部分を設けないこと」となっています。

よく問題となるのは、「3階以上の階をホテル、旅館の用途として利用しない(特区民泊の場合は、滞在者が利用しない)」ということを担保するために、保健所なり建築指導課が3階部分の閉鎖(2階から3階に通じる階段を含めて)を求めてきた場合に応じる必要があるかどうかと言うことです。

以前は、「3階部分の閉鎖」の為に、板を釘で張り付けて、完全に人が通れないようにすることまでやった場合がありました。しかし、そこまでする必要があるのでしょうか?ましてや建築基準法が改正され、6月までには施行されるので、木造でも三階建ホテル・旅館が可能になるのです。

保健所や建築指導課の言い分は、閉鎖しないと事業者が利用する可能性があるからと言うことです。しかし、これは事業者を全く信用しない言い分です。

法律上は、閉鎖を求めているのではなく、3階以上の階を「旅館業の用途に供しない」こと、つまり客室やリネン庫として利用しないことなのです。閉鎖しないと事業者が使うに決まっているというのは、勝手な解釈です。

仮に、3階以上部分を旅館業施設として利用していることが明らかな場合は、建築基準法違反の事象として、第9条の規定に基づいて、「工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置」を取ればいいのです。違反していることが明らかではないのにも拘わらず、違反することを前提に「閉鎖しろ」と言うのは正しい行政のあり方ではないでしょう。

ある政令市の案件ですが、以上の論拠で「閉鎖」の指示には従わず、許可申請を行っています。乞うご期待です。

建築基準法に違反している物件では旅館業の許可は無理なのか?

公開日:2018年12月19日(水)

「建築基準法に違反している建物でも旅館業の許可が取れますか?」「検査済書がないと民泊は無理と言われた」等々の質問を受けることが多々あります。

結論から言えば、許可は「取れる」のです。

根拠となっているのは、昭和28年の国の通達(昭和二八年七月一五日厚生省公衆衛生局長あて鳥取県知事照会「発公衛第五七一号」)です。

鳥取県知事からの「公衆衛生上何等支障なく、旅館業法上当然許可を与えなければならない施設であるも、当該施設は建築基準法第六条第一項違反建築物であるため、同一行政庁においてこれに許可を与えることは行政上不当と考えられるが、かかる場合、旅館業法による公衆衛生上の見地からこれを理由に不許可として申請書を却下することができるか。或は、あくまで旅館業法により許可を与えるべきか。」という照会に対して、厚生省公衆衛生局長は、「旅館業の許可の可否は、もつぱら公衆衛生の見地から決定すべきものであるから都道府県知事は、当該営業の施設の場所及びその構造設備が公衆衛生上支障がないと認めたときは、当該施設が建築基準法による建築の確認を受けていないものであつてもこれを許可しなければならないものと解されたい。」と、「許可すべき」と明確に回答しているのです。

例えば、現行建築基準法では、耐火構造でない建築物の場合、3階以上部分を旅館業施設として使用することはできないことになっています。しかし、仮に3階以上部分を旅館業施設として利用していても、それをもって保健所側は旅館業の許可を下ろさなければならないのです。

但し、建築基準法は第9条で、違反建築物に対しては、「工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。」とも定めているので、注意は必要です。