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民泊をめぐる動き - 旅館業許可は民泊ビジネスサポートセンターへ

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民泊をめぐる動き

木造三階建で旅館業許可や特区民泊認定を受けることはできるか?

公開日:2019年01月11日(金)

いまの建築基準法では、3階以上の階をホテル、旅館の用途として利用する場合は、耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないことになっています。(27条)また、特区民泊の場合も国土交通省の通達で、耐火構造物以外の場合は、3日から6日までの日数で宿泊する場合は「3階以上の階に、滞在者が利用する部分を設けないこと」となっています。

よく問題となるのは、「3階以上の階をホテル、旅館の用途として利用しない(特区民泊の場合は、滞在者が利用しない)」ということを担保するために、保健所なり建築指導課が3階部分の閉鎖(2階から3階に通じる階段を含めて)を求めてきた場合に応じる必要があるかどうかと言うことです。

以前は、「3階部分の閉鎖」の為に、板を釘で張り付けて、完全に人が通れないようにすることまでやった場合がありました。しかし、そこまでする必要があるのでしょうか?ましてや建築基準法が改正され、6月までには施行されるので、木造でも三階建ホテル・旅館が可能になるのです。

保健所や建築指導課の言い分は、閉鎖しないと事業者が利用する可能性があるからと言うことです。しかし、これは事業者を全く信用しない言い分です。

法律上は、閉鎖を求めているのではなく、3階以上の階を「旅館業の用途に供しない」こと、つまり客室やリネン庫として利用しないことなのです。閉鎖しないと事業者が使うに決まっているというのは、勝手な解釈です。

仮に、3階以上部分を旅館業施設として利用していることが明らかな場合は、建築基準法違反の事象として、第9条の規定に基づいて、「工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置」を取ればいいのです。違反していることが明らかではないのにも拘わらず、違反することを前提に「閉鎖しろ」と言うのは正しい行政のあり方ではないでしょう。

ある政令市の案件ですが、以上の論拠で「閉鎖」の指示には従わず、許可申請を行っています。乞うご期待です。

建築基準法に違反している物件では旅館業の許可は無理なのか?

公開日:2018年12月19日(水)

「建築基準法に違反している建物でも旅館業の許可が取れますか?」「検査済書がないと民泊は無理と言われた」等々の質問を受けることが多々あります。

結論から言えば、許可は「取れる」のです。

根拠となっているのは、昭和28年の国の通達(昭和二八年七月一五日厚生省公衆衛生局長あて鳥取県知事照会「発公衛第五七一号」)です。

鳥取県知事からの「公衆衛生上何等支障なく、旅館業法上当然許可を与えなければならない施設であるも、当該施設は建築基準法第六条第一項違反建築物であるため、同一行政庁においてこれに許可を与えることは行政上不当と考えられるが、かかる場合、旅館業法による公衆衛生上の見地からこれを理由に不許可として申請書を却下することができるか。或は、あくまで旅館業法により許可を与えるべきか。」という照会に対して、厚生省公衆衛生局長は、「旅館業の許可の可否は、もつぱら公衆衛生の見地から決定すべきものであるから都道府県知事は、当該営業の施設の場所及びその構造設備が公衆衛生上支障がないと認めたときは、当該施設が建築基準法による建築の確認を受けていないものであつてもこれを許可しなければならないものと解されたい。」と、「許可すべき」と明確に回答しているのです。

例えば、現行建築基準法では、耐火構造でない建築物の場合、3階以上部分を旅館業施設として使用することはできないことになっています。しかし、仮に3階以上部分を旅館業施設として利用していても、それをもって保健所側は旅館業の許可を下ろさなければならないのです。

但し、建築基準法は第9条で、違反建築物に対しては、「工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。」とも定めているので、注意は必要です。

消防法令適合通知書添付無しでも、民泊新法届出は可能

公開日:2018年11月07日(水)

⺠泊新法の届出に必要な添付書類の中に、法律の上では消防法令適合通知書は入っていません。

しかし、消防法令への適合を担保する為に行政が提出を「行政指導」で求めています。

岡行政書士事務所では⺠泊新法の届出の際に、未だ消防法令適合通知書が交付されていない段階でも、添付しないで届出を行い、今まで全て「受理」され、「届出番号」が通知されています。これにより、合法民泊の運営開始日が大幅に早くなり大変喜ばれています。

しかしながら、届出住宅は消防法の上では、ホテル・旅館扱いとなり、必要な消防設備の設置が必要です。そのため、届出後、消防署からは指導が行われ、立ち入り調査が行われる場合もあります。届出時までに消防署との協議を行い、必要設備を確認の上、工事等に着手することをお勧めします。

建築基準法改正で合法民泊も大きく変わる

公開日:2018年11月07日(水)

建築基準法の一部を改正する法律が平成30年6月27日に公布され、1年以内に施行されています。

主な内容は、延べ面積200㎡未満かつ3階建て以下の戸建住宅や共同住宅を旅館などの他の用途とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とすること。つまり木造3階建てでも旅館業や特区民泊の運営が可能になるのです。

もう一つは、用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直しで、今までの100㎡超から200㎡超に緩和されることです。

これによって、1棟マンションで旅館業許可申請を行う場合、23㎡の部屋なら4室までしか共同住宅⇒旅館業への用途変更ができなかったのが、8室まで可能になるのです。

但し、建築確認が不要というだけで、用途そのものは変更されているため、建築指導課が現地調査を行い、不適合状況についての指導が行われますので、この点については注意が必要です。

気になるのは、いつから「施行」されるかと言うことですが、通常は31年6月27日からということらしいです。

今から民泊新法の届出を行った場合、180日の営業日数制限は、計算上3月31日で一度リセットされ、4月1日から再計算されるので、丸々1年間営業できるという計算になります。ならば、1棟で100㎡を超え、200㎡までの部屋を民泊新法で運営して、改正法の施行を待つというのが一番賢いやり方です。是非ご相談下さい。

合法民泊には朗報 消防法令の規制緩和

公開日:2018年11月07日(水)

合法民泊を進める上で、一番の壁が「消防法令適合通知書」の取得です。マンション1室の許可を取るのに、数百万の消防設備工事費がかかり、結局断念するという事例が相次いでいました。一連の消防法令や通達の改正を生かせば、かなりの節約になります。

先ず、消防法の改正で、スプリンクラー設置基準が見直され、10階以下の設置が免除されます。これまでは、300㎡未満かつ10%未満(小規模特定用途複合防火対象物)の場合はその部分のみ設置必要。それ以外は10階以下全て必要でしたから、大きな進歩です。

又、誘導灯の設置基準の見直しで、10階以下の階のうち旅館・ホテル等が存しない階の誘導灯の設置が免除されます。これまでは、建物全体に誘導灯設置必要でした。

さらに、住宅宿泊事業法の施行に伴って、対象範囲が明確化されます。つまり、届出住宅の部分及び当該部分からの避難経路に係わる部分が適合通知書の対象範囲で、それ以外は法令違反があっても是正指導が行われることになりました。

違法民泊 事業者も代行業者も家主にも警察の捜査が

公開日:2017年11月05日(日)

解散前の国会では、旅館業法改正は見送りとなり、違法民泊への「罰則強化」は持ち越しとなったが、保健所や警察による摘発は全国的に益々強化されている。

最近の傾向は、実際に民泊を運営している事業者だけではなく、運営代行業者、違法民泊を貸している家主にまで捜査のメスが入っていることだ。

旅館業法改正(案)による罰則の強化は、許可を受けないで旅館業を経営した者に対する罰金を現行の3万円から100万円に引き上げようというものだが、それだけではない。

現行法では、「六月以下の懲役又は三万円以下の罰金に処する」となっているが、改正されると「六月以下の懲役若しくは百万円の罰金に処し、又はこれを併科する」となる。つまり懲役刑と100万円の罰金の両方がのしかかってくるのだ。決して罰金を払えば済む問題ではない。

現在無許可で民泊を営業している場合はすぐに中止した方がいい。

旅館業法では、懲役刑を受けた場合、刑の執行が終わってから3年間は旅館業の許可を受けなくなるのだ。

外国人の場合は、懲役刑を受ければ在留許可の取消事由となり、最悪の場合強制撤去となる。

大阪では、合法的に民泊を運営するためには、旅館業(簡易宿所)営業許可を受ける方法も特区民泊の認定を受ける方法もあり、来年6月から民泊新法も施行される。当事務所に相談頂ければ、基本的にどんな物件でも(家主や管理組合の同意を得られない場合を除いて)合法民泊は可能だ。ぜひ相談して欲しい。

大阪府が特区民泊施設の消防設備に最大40万円の補助金

公開日:2017年07月01日(土)

大阪府が特区民泊施設の消防設備に最大40万円の補助金

期限は7月31日(金)まで

岡行政書士事務所が申請を代行

大阪府では、特区民泊申請に係わる消防設備費に対して補助制度を作りました。

旅館業(簡易宿所)申請でも特区民泊申請でも、一番お金がかかり、事業者を悩ませているのが、消防設備の経費です。これに対して、経費の2分の1、限度額40万円までの補助制度ができたことは朗報です。

 

申請の流れ

 

1、契約書、委任状、アンケートに記入

申請をご希望する方には、①契約書、②委任状、③アンケート、④所有者等承諾書をメール、LINE、郵送等で送付いたします。 

契約書は、本申請に当たっての、岡行政書士事務所と申請者との業務委任契約書です。これに記名・捺印頂きます。 

委任状は、岡行政書士事務所が申請者に代わって補助金の申請を行うためのものです。 

アンケートは、申請者住所、氏名(法人名及び代表者名)、施設名称、施設所在地、居室数、宿泊定員について記入いただきます。

所有者等承諾書は、岡行政書士事務所と消防設備士等による消防署とのヒアリングに必要な書類です。 

その他施設の図面等もご用意下さい。(配置図、各階平面図、施設平面図等)

2、現地調査、消防署とのヒアリング、消防設備工事の見積作成 

岡行政書士事務所と消防設備士が現地調査をもとに消防署とのヒアリングを行い、必要な消防設備についての見積を作成します。(見積は2社にて行います)

3、書類作成

申請者から頂いたアンケート、消防設備工事の内容と見積書を元に、岡行政書士事務所が申請書類を作成いたします。 

4、申請者の署名捺印、申請書提出

完成した申請書に申請者様の記名、捺印(実印が必要です)を頂き、岡行政書士事務所が申請者代理人として、申請を行います。

申請代行手数料

1、着手金 3万円

  特区民泊の申請代行を受任する場合は、着手金は無料です。

2、成功報酬 獲得補助金額の10%

  補助金交付決定後、3日以内に振込によりお支払い頂きます。

大阪市特区民泊(外国人滞在施設)の滞在日数が2泊3日以上に緩和

公開日:2017年01月02日(月)

これまで大阪市の特区民泊事業(国家戦略特区域外国人滞在施設経営事業)については、最低滞在日数が7日以上となっていたため、平成28年12月28日現在認定を受けた施設はわずか8施設にとどまっています。大阪市内での民泊施設への外国人の平均宿泊日数は2泊から3泊であり、6泊以上の宿泊客はほとんどいないからです。

しかし12月議会での条例改正により、大阪市域内では平成29年1月1日より2泊3日以上での営業が可能になりました。これにより特定認定の申請が急増することが予想され、大阪市保健所では20人の体制で申請を受け付けることにしています。

これにより、同法的に民泊を経営するためには、旅館業の営業許可(簡易宿所)を受けるか、特区民泊の認定を受けるかを選択することができるようになります。

大手の旅行サイトへの掲載は、いまのところ旅館業許可の取得が求められ、特区民泊での掲載を認めていないところが多いようです。「旅館・ホテル」と思って予約したら、実際は「外国人滞在施設」だったということになれば、信用問題になるからでしょう。

大手旅行サイトに掲載すると、一般のホテル並みのサービスが求められるかわりに宿泊単価も予約件数も大きく跳ね上がると言われています。

旅館業の営業許可(簡易宿所)を受けるか、特区民泊の認定を受けるか?旅館業の営業許可(簡易宿所)は帳場(フロント)を設置する方法か、設置しない方法か?民泊経営を行う事業者にとって最適な選択が求められています。

大阪市が条例改正案 33㎡未満は玄関帳場不要に

公開日:2016年09月16日(金)

大阪市は、9月・10月市議会に提出する旅館業法施行条例改正案を決めた。

 それによると、客室延べ面積が33㎡未満の簡易宿所については、玄関帳場を設置しない場合も旅館業法の営業許可を認める方針だ。

 ただし玄関帳場を設置しない場合は、旅館業法に基づく構造基準5項目、旅館業法に基づかない措置基準6項目、合計11項目の要件を満たす必要がある。旅館業法に基づかない措置基準6項目は、経済特区において認定される民泊とほぼ同じ基準となる。

 33㎡以上の場合は引き続き玄関帳場の設置が義務付けられる。

玄関帳場設置か未設置か事業者が選択

 33㎡未満の簡易宿所の場合、民泊事業者にとっては、①玄関帳場の設置、②玄関帳場を設けず、11項目の要件を満たすという二つの選択肢ができることになる。運用する物件に応じて、玄関帳場を設置するかどうかの見極めが必要となる。11項目の要件の中にはハードルの高い項目もあるので、比較的容易に玄関帳場の設置が可能な場合は設置し、できない場合には11項目の要件を満たすという二段構えの「作戦」が合理的だろう。

 ただしこの改正を踏まえて玄関帳場の設置基準もより厳しくなるなる可能性もあるので注意が必要だろう。11項目の要件との均衡を考えると、「従業員が常駐し、顧客の入退出をチェックする」という玄関帳場本来の機能が求められるかも知れない。仮にそうなると一戸建ての物件で「1階はオーナーの住居スペース、2階以上が簡易宿所(ゲストハウス)」という運用様式の場合は玄関帳場を設けた方が合理的だが、「マンション1室」というような場合は、玄関帳場の設置ではなく11項目の要件を満たすしか方法がなくなるだろう。

旅館業法に基づく構造基準

  1. ①管理事務所の設置

宿泊者と面談し、緊急時に対応するために近接した場所に設置することが必要となる。

  1. ②ビデオカメラの設置

宿泊者の出入りを確認するためのものを設置することが必要となる。

  1. ③出入り口、窓の施錠
  2. ④電話機その他の機器

宿泊者と迅速に連絡を取るために設置が必要となる。

  1. ⑤苦情窓口連絡先、旅館業施設であることの表示義務

トラブル発生時に近隣住民がすぐに連絡が取れ、宿泊者が容易に施設を探せるようにするための措置。

旅館業法に基づかない措置基準

  1. ①事前説明会の開催
  2. ②宿泊客への注意事項の説明及び文書の備え付け
  3. ③宿泊客には迷惑行為の中止を求めること
  4. ④苦情窓口の設置
  5. ⑤マニュアルの作成
  6. ⑥簡易宿所であることの表示

特区民泊か簡易宿所か 取得・運営の難易度と顧客獲得がポイント

大阪市では、すでに可決されている特区民泊条例を10月から施行する方針だ。いよいよ大阪市内でも特区民泊の認定が可能となる。現状では宿泊日数の最低基準が6泊7日以上なので、施行されても認定を取得する事業者は少数だろう。しかし政府は最低基準を2泊3日以上に緩和する方針だ。それに合わせて大阪市の特区民泊条例が改正されると、認定を取得する事業者は急増するだろう。そうなると、民泊事業者としては、改正された簡易宿所での旅館業法に基づく営業許可を取得するのか、特区民泊の認定を取得するのかの選択となる。

選択の基準は、取得・運営の難易度と顧客獲得がポイントとなるのではないか?

私の考えでは、取得・運営の難易度では、玄関帳場を設置して簡易宿所の許可を取得する方法が、一番初期費用が抑えられ、運営上の手間暇や経費も少なくてすむ。ただしそれは現行の玄関帳場の設置基準を前提のことで、ここがより厳しくなると違ってくる。ただし、面積が100㎡以上の場合は建築基準法上の「用途変更」の不要な特区民泊が断然有利だ。

顧客獲得の面、営業面では簡易宿所に軍配が上がるだろう。

第一に、宿泊日数に制限がない。特区民泊は緩和されても2泊以上だ。

第二に、「簡易宿所」と「外国人等滞在施設」では、外国人の旅行客にとっては同じでも、日本人顧客の獲得も視野に入れると印象はかなり違ったものかも知れない。許可・認定を受けると、「じゃらん」や「楽天トラベル」等大手旅行サイトへの登録も可能になる。その場合、同じ条件なら「簡易宿所(ゲストハウス)を選ぶ顧客がやはり多いのではないだろうか?

第三に、宿泊客にとってはその施設の安全性が一番気がかりだ。消防法上はどちらも「ホテル・旅館」の位置付けとなる。しかし建築基準法上は、簡易宿所は「ホテル・旅館」だが、特区民泊は「住宅」のままだ。基準は当然、住宅よりホテル・旅館が厳しい。厳しいといいうことはより安全ということだ。また100㎡を超える大規模な建物が「違法建築物」のまま事実上ホテル・旅館に転用されてしまう可能性もある。建築基準法上の「用途変更」の届出が不要だからチェックされる機会がないのだ。

こうして考えると、100㎡以上の物件は「特区民泊」、100㎡未満の物件は「簡易宿所」の許可取得を基本に考えることが一番合理的かも知れない。

新しいサポートビジネスの必要性

「特区民泊」でも「簡易宿所」でも、管理事務所の設置や苦情窓口の運営、事前説明会の開催など、単独の事業者では実践困難なものが多い。今後は民泊事業者からこれらを一括して請け負う新しいサポートビジネスも必要となって来るだろう。

大阪での民泊は西成区が狙い目?

公開日:2016年08月28日(日)

いま受任している民泊の旅館業許可案件の半数以上が西成区の物件だ。西成区というと、「マイナスイメージ」を持つ人が多いが、訪日外国人向けの民泊ビジネスを行う上では、まさに「宝の山」ではないだろうか?

第一に、訪日観光客が集中する難波・心斎橋エリアに近接している。「爆買い」の中国人観光客にとっては、宿舎まで重い荷物を運ぶわけだから、地下鉄で一駅、二駅の近距離にある西成区は大変便利である。

第二に、関空へのアクセスも大変良い。南海線で行けば、直通・乗換なしで関空まで行けるのである。

第三に、不動産価格が周辺地域に比して割安であり、手頃な空き家・空き室が多数存在する。

西成と聞くと、「危険地帯」と思うかも知れないが、実際はそうではない。

犯件数の発生率について市内各区のランキングを見ると、西成区24区中6位~8位程度であり、中央区、北区、浪速区、西区、天王寺区等の方が犯罪発生率は高い。街頭犯罪件数も7位から10位程度であり、中央区、北区、浪速区、西区、天王寺区、住吉区、住之江区、平野区等の方が西成区よりも犯罪発生率は高く、決して西成区が突出して危険な地域とは言えない。何より諸外国に比べると、日本の治安の良さは突出している。

民泊ビジネスをお考えの方はぜひ一度検討してみたらどうだろうか?